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[转载]李嘉诚之后郑裕彤也退出内地?抛售135亿元项目

                 李嘉诚之后郑裕彤也退出内地?抛售135亿元项目

                                                新浪财经 来源:腾讯财经  2015-12-05 09:35   

 

继“超人”李嘉诚连续3年抛售千亿内地资产后,香港的另一位富豪郑裕彤也坐不住了,12月2日香港新世界宣布将旗下内地海口、武汉和惠州三个城市的四个项目作价135亿卖给恒大地产。香港地产商为什么频频卖掉内地物业?到底怎么了?

郑裕彤也要撤资了?135亿抛售内地项目

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李嘉诚之后郑裕彤也退出内地?抛售135亿元项目

90岁港商郑裕彤抛售135亿内地项目,许家印接手。

恒大地产及香港新世界12月2日晚分别发布公告称,恒大地产已收购新世界位于海南海口、湖北武汉、广东惠州3大城市的4个超大型项目,总建筑面积近400万平方米,涉及金额135亿元。同时,新世界给予恒大的付款条件相当宽松,首笔款为31.5亿元,仅占总价二成左右,余款在2年内分期付清。

对于为何会一口气卖掉这么多项目,新世界的两份公告解释是为了聚焦于一线和1.5线城市。这跟此前李嘉诚出售内地物业的理由有异曲同工之处,新世界对于二三线城市的房地产市场不够乐观。此次新世界抛售内地项目折射出港资房企在内地发展所遭遇的困局。

对此,有分析指出,新世界是香港乃至亚洲最大的房地产集团之一,具有全球影响力,恒大一举拿下新世界在内地的4个超大型项目,显示了恒大强劲的发展势头和强大的实力。

资料显示,香港新世界集团于1970年由郑裕彤创立,并于1972年在香港联合交易所挂牌上市,核心业务包括物业、酒店营运、基建服务及百货等,是香港四大巨头之一。

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李嘉诚之后郑裕彤也退出内地?抛售135亿元项目

许家印收购的港资项目共计10个,总金额更是接近400亿元。

“牌友”许家印接手 已买下港企400亿项目

今年已经有90岁高龄的郑裕彤在香港是与李嘉诚同时代的传奇商人。除了是香港新世界发展创办人兼首任董事会主席,还是周大福珠宝金行创办人周至元女婿。2010年3月,福布斯杂志公布他是香港第三大富豪。郑裕彤创立的香港新世界与郭氏家族的新鸿基地产、李兆基的恒基地产以及李嘉诚的长江实业,为香港四大开发商。

郑裕彤和许家印交情笃厚。早在2008年,恒大上市计划被迫搁置。恒大向全国拓展的37个项目中,仅有4个项目达到了开盘销售的标准,资金缺口一度高达百亿元以上。为了补上资金缺口,许家印奔赴香港搬救兵。通过此前恒大开盘请明星助阵,许家印认识了英皇老板杨受成,借助杨受成的人脉,许家印又认识了新世界集团主席郑裕彤。

许家印和郑裕彤打了三个月的牌,最终郑裕彤联手科威特投资局、德意志银行和美林银行,斥资5.06亿美元(约32.4亿元人民币)入股恒大,帮许家印渡过难关。

分析人士表示,之前港资企业收购内地企业居多,而近年来内地企业收购港资企业资产案例渐增。恒大作为民营企业龙头,此次如此大手笔收购知名老牌港资企业资产,在市场也颇为少见。

实际上,包括上述项目,恒大近半年已斥资400多亿元向港资巨头收购十多个项目,涉及香港地标写字楼美国万通大厦、重庆核心区的大型综合项目等。且所购项目付款条件均非常优厚,首付款仅需10%或15%,付款期限最长的达6年半,显示了高超的资金运作能力。

值得注意的是,此次收购4个项目的性价比颇高。根据公告显示,三地项目的收购总价分别为86亿元、11亿元和38亿元,与招拍挂项目的成交价及付款条件相比,出让条件极具优势。以海口项目为例,待开发物业折合楼面价仅为2850元/平方米,甚至低于2013年同类项目3733元/平方米的楼面价。

此外,恒大公布的11月份销售简报显示,11月份恒大实现销售额178.5亿元,同比增长33.2%;合约销售面积214.1万平方米,同比增长26.6%。前11个月,恒大累计已完成销售额1723.9亿元,完成上调后1800亿元年度目标的95.8%,较去年同比增42.8%;前11个月累计销售面积2210万平方米,同比增33.1%;累计销售均价7762元/平方米,同比增7.3%。


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李嘉诚之后郑裕彤也退出内地?抛售135亿元项目

叫价200亿!李嘉诚想把陆家嘴世纪汇也卖了(图为陆家嘴世纪汇广场效果图)

李嘉诚已抛售内地物业套现资产上千亿

郑裕彤不是第一家抛售内地资产的香港富商,曾多次蝉联亚洲首富的李嘉诚早在2013年就开始了资产转移的步伐,有机构统计,李嘉诚近三年套现内地资产金额达到上千亿元,去年一年在香港和内地抛售的资产就近800亿元。

形成鲜明反差的是三年没有在内地拿地了,而旗下公司在内地期间也没有新增投资。作为亚洲首富和传统地产大佬,李嘉诚每次出售国内大型物业,总会引发媒体热议。

枕头财经查询相关的资料,较早的关于李嘉诚抛售人民币资产的报道是在2013年。当年8月,李嘉诚先以25.78亿出售广州西城都荟广场和停车场;当年10月,李嘉诚将小陆家嘴的东方汇经中心整栋出售,交易价格71.6亿元。当时中国房价处于高位,社会对经济总体形势较为乐观。市场并未对李嘉诚的撤资有除商业以外的其他解读。

在接下来的一年,李嘉诚旗下公司抛售人民币资产的速度明显加快。2014年2月,李嘉诚旗下长实参股的ARA资产管理公司以24.8亿元出售南京国际金融中心,此项交易是长三角地区有史以来金额最大的有稳定收益物业的整栋交易。同年4月,李嘉诚次子李泽楷以57.6亿元将北京盈科中心出售。2014年8月,ARA以15.4亿元出售上海市虹口区北外滩甲级写字楼盛邦国际大厦。

最新一宗抛售是2015年7月底,当时上海媒体报道长实地产寻求出售上海陆家嘴的综合体世纪汇,报价高达200亿元,目前已经有多家境外基金与长实地产接触,但尚未达成收购意向。据不完全统计,自2014年1月份至2015年4月,李嘉诚通过转让资产或其他方式套现逾738亿元。如果加上正在出售的陆家嘴项目,李嘉诚出售的人民币资产将超过千亿。

撤资的不仅仅是“李超人”。

尽管近月来内地房地产迎来喜人反弹,但港企却掀起一波资产出售高潮。

7月25日,香港房企瑞安宣布以66亿86万人民币的价格,将其在上海黄浦区高档商业区的企业天地1期、2期两栋写字楼出售给领汇管理有限公司,引发业界关注。

7月17日,新鸿基以18.6亿港元的价格,将旗下Lyntondale和Bonserry两家公司30%的股权出售给合景泰富。

7月14日,香港知名富豪刘銮雄旗下华人置业集团宣布,以65亿港元向恒大地产出售位于成都的三个商住物业项目的全部权益。

值得一提的是,新鸿基自2年前买下上海徐汇地王之后,再也没有在内地买过地。新鸿基联席主席郭炳江在2014年的年度业绩会上就表示,目前内地的投资已占到总投资的23%,现阶段会以先做好手上已有的项目为主,暂时不会在内地新增项目

港商为什么频频卖掉内地物业?

李嘉诚为什么频频卖掉内地物业?是否真的看空内地楼市?其实,李嘉诚代表了一批港资房地产商,过去20多年,他们在内地楼市的命运与际遇,已经发生了重大变化。

港资房企项目被中资房企并购,背后和房地产行业盈利机制、商业消费模式转变有关系。过去一些城市在土地出让方面优先考虑港资企业。现在随着消费模式转变,对于市区商业地块的依赖程度减少,过去一味囤地慢节奏开发的项目反而被冷落。

业内分析认为,李嘉诚在内地的变相囤地式的“慢开发”模式已经不再受用了。长和系拿到一个项目,一般五六年后能真正进入开发阶段就是快的,多数项目一直处于设计阶段。通过时间换空间,往往可以获得几倍的利润。这样的做法在过去行得通,但在当下的环境下却很难行得通。

具体而言,李嘉诚撤资背后有三大原因。

其一,地价太高。近几年,李嘉诚基本上没在内地拿地。重要原因之一,地价太高。大型港资房企,过去多年一直布局一线城市和少数核心二线城市。但近几年这几个城市的房价与地价持续快速上涨,而且地价涨幅高于房价。尤其是2011年之后,三四线城市持续低迷,大开发商被迫调整布局战略,重归一线城市,宅地竟争异常激烈,“面粉贵过面包”成为常态。风险防控意识强的港资房企,根本没办法在公开市场上获得地块。

其二,囤地不易。大家如果细心观察就会发现,大型港资开发商在内地的很多项目,尤其是大型项目,常常需要开发很多年,其开发周期远长于行业平均水平。就拿世纪汇说事,2004年以1.2万元楼面价获得,10年过去了,仍未竣工,一个商场和两幢办公楼,项目规模并不算特别大。如此优质地段,如今地价都超5万元了。过去多年,李嘉诚们的部分项目,常被媒体质疑囤地。但是,近几年大陆的土地调控与管理趋严,项目久拖不建,或建而不成,政府越来越难以忍受了。

其三,优势不再。上世纪90年代,内地城市建设与房地产开发,缺资金、缺经验、缺技术,当时港资开发商都是市长书记们的座上宾,招商引资的重点客户。因此,港企常常能以非常优惠的地价与其他条件,获得优质项目。而1998年房改之后,内地房地产市场快速发展,培育和催生了一批内地大型房企,尤其近三五年,万科、绿地、恒大、中海、保利等迅猛发展,如今地产巨头俱乐部中,已基本见不到传统港商的身影。除了在商办类持有物业方面仍有少许优势外,传统港企原来拥有的比较优势已经消失。

官媒怎么看?《人民日报》称“斯人已去不必挽留”

李嘉诚此前对媒体的解释并没有阻挡外界将其行为解读为“从中国撤资”。新华社了望智库发表的署名罗天昊的文章《别让李嘉诚跑了》将这种情绪引爆。文章认为,李嘉诚在中国经济遭遇危机的敏感时刻,不停抛售在大陆的资产,是失守道义的表现。

文章引起了广泛的争议。某门户网站有数万人参与的调查显示,对文章的观点支持和反对几乎各占一半。随后,李嘉诚长和集团否认撤资,强调有买有卖是正常的商业行为。

应该如何看待李嘉诚“投资路线图”的转向?针对有人将此解读为李嘉诚看空中国的信号,国家发改委副主任连维良日前表示,更多的外来投资对在中国投资信心逐步增强,改革非常重要的目标就是构建开放型经济新体制。

《人民日报》的评论文章则认为,在法治和市场经济的框架下,我们应该更加包容,更加自信。“时间将证明,大陆错过的可能只是一两个商人、一两家企业,而他们失去的,则将是与中国一起成长的整个时代。”


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